贷款买房怎么贷最划算 商业贷款买房怎么贷最划算

　　而今的市场环境下，贷款已然开始变得不太友好。9月份全国首套房平均利率为5.22%，相当于基准利率1.06倍，升至历史高位。

　　如此情况下，深度了解贷款常识，选择正确的贷款方式和还款方式，能够让你节省不少，凑一凑，说不定房子又能买大几平米。

　　今天，就为大家普及一下贷款知识：还款方式哪种更合算？商业贷款如何转公积金贷款？提前还款需要注意哪些问题？下面帮主和大家详细聊聊。

　　关于贷款利率

　　浮动利率在基准利率较低时会是一个好的选择。

　　银行贷款利率分固定利率和浮动利率两种。使用固定利率按揭，不管银行上调或下调基准利率，贷款人的利率保持不变。浮动利率贷款的利率会受银行贷款利率政策影响而变动，利率上涨，您的月供会增加，反之则会下降。

　　关于还款方式

　　等额本息法和等额本金法是最常用的两种房贷还款方式。同等条件下，等额本息利息比等额本金要高，但是，等额本金越到后期，还款金额逐渐减少，还款压力越来越少。若考虑到中年以后家庭开支增大、退休后收入减少等因素，等额本金还款方式也有其优势。

　　等额本息的特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减。银行一般先收剩余本金利息，后收本金。

　　等额本金的特点是每月的还款额不同，呈逐月递减状态。它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额。

　　那么到底是等额本息还款好，还是等额本金好？举个栗子，100万贷30年，以利率5.22%计算。

　　同等条件下，等额本息还的利息比等额本金要高19.6万。等额本息每月固定还款5503元，还款压力相对轻松一些；而等额本金还款前期每月还款6-7K，还款压力较大，不过后期还款金额逐渐减少，则越来越轻松。

　　关于提前还款

　　房贷提前还款主要有两种方式，一是提前全部还清，二是提前部分还清。一般申请提前还款需要还贷满一年后才可以，有的银行还规定一年只能提前还贷一次。

　　提前还款要缴纳一部分违约金，违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%）。

　　注：

　　1、如果房贷是等额本金还款，还款到三分之一时，借款人已经偿还了二分之一的利息，此时不建议提前还款，因为还的大部分就是本应该还的本金，利息已经让银行赚的差不多了。

　　2、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。

　　3、提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款，所以签合同之前一定要看清楚。

　　关于“商转公”

　　所谓“商转公”，是指购房者将商业贷款转为公积金贷款。目前有两种办理方式，一种是先还后贷方式，另一种是以贷冲贷方式。

　　申请商转公贷款应符合住房公积金个人贷款有关规定，同时还需满足以下条件：

　　1、借款人的商贷未还清。先还后贷方式的借款人须为商贷的借款人或产权共有人。以贷冲贷方式的借款人须为商贷的借款人。

　　2、商贷涉及的房屋所有权证应已办妥，并能办理抵押登记手续。

　　3、借款人具有稳定的经济收入，具备偿还贷款的能力，信用良好，能及时偿还商贷本息。

　　目前，深圳、重庆、石家庄、太原、福州等城市已经规定，只要缴存住房公积金满6个月以上、缴纳银行贷款满1年就可以申请“商转公”。

　　以上，专门针对住房贷款中的银行贷款。但跳出纯住房贷款，在贷款发生之前，其实大家还有一些问题需要想清楚：

　　1、弄清楚自己要贷款的对象，这一点是很关键的，毕竟现在贷款的种类很多，是普通的买房贷款，还是急需用钱而产生贷款，或一些其他的贷款项目，如助学贷款等。首先，你要弄明白自己要贷什么款。

　　2、清楚自己能承担的偿还能力，这是很重要的一点。在你贷款的时候，一定要清楚理解到自己的收入和其他的一些资金来源。毕竟一般的贷款都会有利息，并且有的利息还很高。

　　3、贷款方式的选择。现在贷款的方式有很多种，比如银行贷款，第三方公司贷款，他人贷款等。在你决定贷款的时候，就要好好想清楚，谨慎选择要采用哪一种方式。

　　4、因每个地方都会有一些差异，所以一定要认真咨询专门的贷款机构，把相关的条条框框弄清楚，首先知道怎么办理贷款，然后再有针对性的贷款。要注意的是，贷款时一定要明确清楚利息和归还的一些要求，不能盲目去贷款。

　　5、对个人而言，能申请银行低利率贷款的机会一生只有一次（房贷），且贷且珍惜。