房贷30年提前还什么时间最合适 房贷贷30年提前多少年还完划算

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先来看一位读者朋友提到的问题——

这类情况其实不少。一般人买房子，都会选择贷款买房，而且大多都会选择20或30年的贷款期限。

理由很简单，还贷压力小；除此以外房贷利率是目前借贷利率中最低的，如果擅长理财，把原本打算全款买房的钱拿去投资，收益率可以轻松跑赢房贷利率。

但并非所有人都擅长或者有时间理财的，而且欠着钱缺乏安全感，所以也会有不少朋友想提前还房贷的：

假若将来有一笔意外之财，或者收入水平大幅提升，就一次性把还没还完的房贷清了。

所以就有了今天的问题，提前还贷一共需要还多少钱？

这时候我们需要一个【房贷摊销计算器】，在手机里找一下金融计算器APP即可，里面就会有，比如——

展开全文

假设小A在2015年向银行等额本息贷款70万买房，贷30年，贷款利率为4.9%。2015年2月开始第一期月供，交了5年后下一个月想一次性全部还清，那么要还多少钱呢？

我们在【房贷摊销计算器】中输入对应的项，计算结果是——

可以看到，5年后剩余的贷款本金是64.18万，如果你想一次性还清的话，可以参考这个数值（如果是月末还，没有算上第61个月的利息）

通过这个计算，其实我们可以知道——

一般每家银行都会有一个年限，大概是2-5年，这个期限内提前还款的话要赔偿违约金（比如多多在工行的房贷如果提前还就要支付还款金额的4%），过了这个时间后提前还款就不用。而今天举的例子不含违约金，如果是年限内的，自己手动加上即可。

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如果钱不是很多，想提前还一部分呢？

对于部分提前还款，未结清贷款余额部分有两种还款方式可以选择：一是缩短贷款还款期限，月供数额不变；二是贷款还款期限不变，减少每月月供数额。

还是刚刚的例子，小A在5年后想提前还10万，结果又如何呢？

（顺便借助货币时间价值计算器）

1缩短贷款还款期限，月供不变

每月还款金额不变，还款年限减少6.42年，共节约利息18.80万。

2贷款还款期限不变，减少月供

还款期限依然为三十年，每月还款由3715.087元减至3136.308元，节约利息7.36万。

相比之下，我们可以看到第一种更能节省利息。

当然，节省利息最多的肯定要属一次性全部还清，但这种方式不是每个贷款人都能承受的，所以更多的人会选择提前还一部分。

而提前还一部分中，节省利息最多的是月供不变，缩短还款年限。

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另外提醒一下大家，不是任何时候提前还款都是划算的，如果在还贷的后期，提前还款其实意义不大：

1等额本息到中期，提前还款已不划算

等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。最终所还利息会高于等额本金还款方式。

由于每个月都在还贷，所以贷款本金也在减少，相应的后期利息也会慢慢减少。但要保持每个月的数额相等，所以在分摊的时候，整个贷款本金划分是后期更重。

也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中后期，每个月月供的占比大都是原本要还的本金。

还是最开始那个例子，等额本息到了中期提前全部还款，原本要还63.74万利息，已还44.16万利息，已经交了69.28%的利息，一次性还款只节省19.58万

2等额本金已过1/3的，提前还款开始不划算

等额本金是在还款期内把贷款本金等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

越到后期，所剩的本金越少，相应地后期利息也会越来越少。

如果你已经还款超过1/3了，说明已还了将近一半的利息，后期的月供越来越少，利息更少，提前还的其实大都是原本要还的本金，没能省太多的利息。

最开始那个例子，如果是等额本金过了1/3，提前全部还款，原本要还51.59万利息，已还28.63万利息，已经交了55.50%的利息，一次性还款只节省22.96万

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