简介近来,北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,而且也有二、三线城市不断跟进。监测数据显示,5月份全国首套房房贷平均利率为4.7...
近来,北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,而且也有二、三线城市不断跟进。监测数据显示,5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。对购房人来说犹如变相的“加息”。那么现在是否适合提前还贷?如果提前还贷需要注意什么?
温馨提示
可以根据自身情况,从以下方面去考量提前还贷是否划算
首先,此前享受优惠的不宜提前还款。
目前北京各大银行的首套房利率统一调整为基准,而二套房的利率更是上浮20%,而此前享受过九五折甚至八五折优惠的购房人,再进行提前还款,尤其是采用部分提前还款的方式就相当不合适。
此外,如果是提前部分还款,那么后续未还款的部分则需要重新执行最新的利率,例如购房人借款100万,提前还款50万,那么后续的50万则需要重新计算利息。购房人可以选择提前全部还款,或者利用手头的资金投资其他理财,也是不错的选择。
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其次,应视所处还贷阶段而定。
所谓提前还款的目的就在于缩短贷款的年限,减少利息的支出,因为贷款占用的时间越长,购房人所支付的利息越大。在“3.17”调控政策出台后,贷款的最长年限从30年调整为25年,如果是贷款已经还了一半的购房人,再提前还款的意义并不大。此外,如果购房人打算部分提前还款,那么剩余未还款的部分则需要重新计算利息。
等额本金还款期已过1/3的:等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,越到后期,这种方式所剩的本金越少,所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了,就说明已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。
等额本息还款已到中期的:等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。
值得注意的是:
在实际操作中,大部分人群都不能缩短自身的贷款年限,而是通过减少月还款额、贷款年限不变的方式进行提前还款,因为很多银行都规定默认的通过“减少月还款额、贷款年限不变”的方式限制购房人还款,所以购房人还是需要认真看合同,与贷款的银行沟通,否则提前还款的意义并不大。
房贷提前还款注意事项
1.银行允许提前还贷时间不同
大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷,但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里,中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷,工行需半年才可以提前还贷。此外,招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷,华夏银行则表示可以随时申请还贷。
2.银行调整利息周期不同
一般房贷期限都在10年以上,在这个周期里,央行调整利息是难免的,而各家银行调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。
外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行,而汇丰银行当日便开始按新利率执行。
对于房贷族来说,如果处在降息通道中,显然是越快调整越划算;若在加息周期中,则是越晚调整越划算。
3."还完房贷"后别忘记撤销抵押登记
无论是在合同期内还完贷款的,还是提前还款的,市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。
根据产权证在谁手里情况不同,还完贷款后领回产权证的程序也分好几种,一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况,购房者还完了贷款,或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证,银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。
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