天美贷 天美贷是哪个公司的

● 从贷款目的来看，美国贷款类型有哪些？

● Purchase、Refinance、Cashout分别指代什么贷款类型？

● 买房后重新贷款有什么好处？

● 房屋抵押贷款适用情况是？

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本文将为大家一一讲解

在美国，从贷款目的上区分，和贷款买房相关的主要有三种贷款类型：

▷ Purchase (买房: 买家通过贷款机构获取贷款金额，用于购买房屋)

▷ refinance (重新贷款 : 买家在之前purchase的基础上，再次调整自己的贷款情况)

▷ Cashout (抵押贷款: 利用房屋作为抵押物品，换取现金)

这三种购房贷款又分别可以满足贷款者哪些需求呢？接下来，我们从三种贷款方式来分析贷款者的常见用途。

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在美国贷款买房（Purchase）

有哪些注意事项？

目前美国多家银行对外国人贷款买房得申请，较之以前友好便利了许多。一般而言，中国投资人在美国能够贷到相当于房价五到六成的购房贷款。贷款的形式总体上可以分为两大类，即个人购房贷款，和公司商业贷款。

个人贷款买房

美国贷款买房申请大约需要一至两个月的时间，其中包括准备文件材料、提交申请、房屋价值评估等等必经步骤。所需准备的文件材料中最主要的一项是国内资产证明或收入证明，可以使用存款、房产、股票债券、工资收入、报税记录等类别的材料予以证明。个人购房贷款多用于购房，无法一次性现金付清，就只好运用贷款买房。

商业贷款买房

由于商业贷款申请中银行更看重的是该房产的所处地段、租金收入等收益评估，买家需要准备的文件材料除了在美成立的公司信息、中国资产证明外，若该房产已有租客，其租赁契约也会是非常有必要的补充文件。

注意

① 买家需准备好充足的首付款资金。以工商银行为例，该行现在美国的贷款项目要求50%房款的现金首付款。部分银行要求首付款需在美国的银行账户内存放至少两个月的时间。

② 一些银行要求贷款申请人在美国的银行账户里额外存放一笔预备款作为现金抵押。若短期内账户有大额资金进入，需提供资金来源证明。

③ 详细计算并准备好各项所需的美元款项。银行贷款所产生的成交费用比例一般在总贷款额的5%至7%左右，故中国投资人在准备贷款购置美国房产时，应详细计算并准备好各项所需的美元款项。

首次贷款买房后，重新贷款（Refinance）有什么好处？

重新贷款是一种有效的省钱方法。很多人买房贷款办理了固定利率后，就没有再多考虑如何省钱了，只一味的攒钱还贷，这种方式是不高效的。利率市场是不断变化的，如果在利率低的时候重新贷款，会为自己节省下一笔不少的费用。

重新贷款有以下这些方面的好处：

省钱

√ 在整体贷款行情不好的时候，提高信用分数，也许能获得更好利率的贷款。

√ 如果在买房首付很低时，贷款公司要求你购买过保险，一段时间后，如果所欠贷款低于房屋估值的 80%，重新贷款可以直接省略保险费用，节省一笔开支。

套现

假设，刚开始买房时的贷款已经还了一部分，而现在房子价值上升，可以重新贷款，以获得比之前贷款额度高的金额，那之前还未还完的一部分贷款就可以用新贷的贷款还完，另外剩下的钱可以用于投资、上学、创业等一系列事情，甚至可以把房子重新装修，这样就可以让贷款有所值。

降低利率风险

有些房主在刚开始买房的时候采用较低利率的浮动利率，但后期因为美国信用危机，利率浮动上升，这时候房主就很亏了。想要扭转这种局面，重新贷款就可以达成，重新贷款可以将原来的浮动利率变为固定利率，从而降低利率风险。

房屋抵押贷款（Cash out）的

适用场景是什么？

利用房屋作为抵押物品，以换取现金，这是一种常见的投资方式。用房子抵押贷款是投资、上学的常见选择，比商业贷款利率更低、更简单：

投资

假设一支基金的平均回报为9%，用房子抵押贷款出钱，利率为4%，再用钱投入买基金，则年收益为5%，这样的投资对于房主完全是有利无害。

延长时间

有些小型商业贷款还款日期很短，这使还贷者压力非常大，如果通过抵押贷款将房产抵押出去，这笔钱就可以用作投资生意，还贷时间也就自然而然的延长到了30年。

上学

美国的大学不是想上就能上，大学费用都是非常高的，所以学生很多都是贷款上学，美国目前学生联邦贷款利率基本在4.29%-6.84%之间，如果有房产的话，用房子作抵押贷款，相比起来会省下好几个点的利率。